一线城市写字楼租金下滑空置率攀升

今年以来，尤其是二季度开始，以写字楼为代表的商业地产市场出现一定程度复苏。在上海，位于浦东新区的前滩区域成为上海写字楼市场热度最高的区域之一。相关数据显示，截至2023年5月末，上海陆家嘴(集团)有限公司在前滩区域自持的办公楼中，入市超一年的楼宇出租率达到94.8%，吸引各行业龙头或总部机构超过60家。

(资料图片仅供参考)

全国一线城市写字楼市场呈现租金回报率下滑、空置率攀升、租金下滑等趋势，写字楼市场持续承压。新华财经调查发现，今年下半年，写字楼市场或有所恢复，但市场需求与租金恢复仍需较长时间。从更长远角度看，地方政府应逐步调整供地思路，科学合理确定商业用地供应量。

写字楼市场从2022年下半年就已开始出现趋势性变化。净吸纳量是反映写字楼需求热度的重要指标，也是一个区域经济活力的重要指标。在经济活跃，企业扩租需求大时，净吸纳量就会较大，反之则需求相对较弱。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年写字楼行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

“十四五”写字楼行业发展前景及发展方向

写字楼作为商业地产的一个重要类别，与商业活动密切相关，是从事金融、贸易、高新科技等行业的人们集中办公的场所。有研究机构的数据表明，今年上半年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。

写字楼的出租率反映一段时间内当地经济活跃度。经济活跃度越强，对写字楼的需求越大。新经营主体增长快，会带动出租率的提升。招商引资以及吸收外资效果好，也对写字楼出租率有积极影响。所以写字楼出租率的变化能够折射经济发展的基本状况。

从疫情的影响来看，今年初在国内“卷土重来”的疫情呈现了多点爆发的态势，尤其是深圳、上海等重点城市也受到了疫情的较严重冲击，在给人们生活、工作带来不便的同时，也会影响到企业的信心，阻断写字楼租赁需求的持续释放。

目前只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市处于成熟阶段，而全国70%的城市还处于起步阶段。预计北京、上海的甲级、乙级写字楼潜在需求约为4000万平方米，广州、深圳约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，十大城市的潜在需求总量超过了其他200多个城市的需求潜力之和，说明我国写字楼需求集中在龙头城市。

中国写字楼市场投资规模将达到5885亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为4.34%，并预测在2023年中国写字楼市场投资规模将接近7000亿元。

全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。同时，轻资产模式和收并购也成为企业拓展的重要方式。

展望四季度，宏观政策将继续发力，先前出台的政策也将持续显效，叠加上年同期基数较低，四季度宏观经济或延续三季度恢复态势，且恢复速度有望加快，积极因素或将促进写字楼租赁需求继续恢复。但四季度新增供应将继续入市，短期内部分城市写字楼市场供大于求态势或难以改变，写字楼租金或面临继续下行的压力。

写字楼未来发展方向

体而言，写字楼出租率的增长有赖于经济活跃度的提升。政府出台政策支持以及资金奖励政策，不仅有助于吸引企业落地，也对科技创新、产业升级以及科技成果转化等有促进作用，能够增强企业发展信心，企业新租、扩租需求也将更多。

新建高层写字楼会越来越少。我国城市建设逐渐从大拆大建向城市更新转向，政策层面积极限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城镇化实施方案》明确，严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

与住宅建设的开发与改造并重相类似，写字楼这类商业地产，也可以在更新改造中寻求更多发展机遇。如今，写字楼不仅仅是一个办公区域，人们对于办公室的需求日益多元化。未来写字楼的供给应更注重质量。经济发展，商业繁荣，对写字楼有更高需求。

写字楼行业报告对中国写字楼行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了写字楼市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，写字楼行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023-2028年写字楼行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。